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News – Aktuelles

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Mitarbeiterwohnungen: Eine Lösung für den Wohnungsmangel in Ballungsräumen?

Das Konzept „Mitarbeiterwohnungen“ blickt auf eine lange und nachhaltige Tradition zurück. So gab es Ende der siebziger Jahre laut einer Studie insgesamt rund 450.000 Werkswohnungen. In den nachfolgenden Jahren trennten sich allerdings zahlreiche Firmen von ihrem Wohnungsbestand und daher wird der aktuelle Bestand auf nur noch 100.000 Wohnungen deutschlandweit geschätzt. Da die Mietpreise in Ballungsräumen nahezu unbezahlbar erscheinen und das Gewinnen entsprechender Mitarbeiter im Zeichen des „Fachkräftemangels“ sehr schwer geworden ist, setzen sich nun wieder mehr Unternehmen mit dem „Schaffen bzw. dem Angebot von Mitarbeiterwohnraum“ auseinander. Und dieses Umdenken bezieht sich nicht nur auf Dax-Unternehmen oder Konzerne. Die neuesten Studien erwarten daher in Deutschland ein jährliches Wachstum von ca. 10.000 Wohnungen pro Jahr. Unterstützt wird diese Entlastung der Arbeitnehmer auch durch eine neue steuerliche Regelung. Musste früher die Differenz der günstigeren Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete als geldwerter Vorteil versteuert werden, so gilt nun eine Steuerfreiheit bis zu einem Drittel unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Auch für die Unternehmen ist das Schaffen von weiterem Wohnraum, neben der Mitarbeitergewinnung, interessant. Die Investitionen in Wohnprojekte schaffen langfristige, konstante Renditen und sind ein nachhaltiges, sicheres Investment. Text: Andreas Baumann

Juni 2021

 

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Lohnt sich der Kauf einer Immobilie für junge Menschen noch?

Vielfach ist der Kauf einer Immobilie in Ballungszentren für junge Menschen sehr schwer finanzierbar geworden. Das liegt nicht nur an den gestiegenen Preisen, sondern vielfach auch am fehlenden Eigenkapital, ohne das kaum eine Bank einen entsprechenden Kredit gewährt. Aus diesem Grund verwundert es wenig, dass das Durchschnittsalter der Ersterwerber heute bei ca. 49 Jahren liegt und auch die Zahl der Erstkäufer kontinuierlich abnimmt. Es hängt heute daher immer mehr von den Eltern ab, ob sich Kinder eine Immobilie leisten können. Verfügen jungen Menschen über eine Eigenkapitalquote von idealerweise 20 % – 25 % des Kaufpreises steht einem Kauf nichts im Wege. Banken bieten in diesem Fall sehr interessante Finanzierungsmodelle mit langen Laufzeiten an. Eine durchaus empfehlenswerte Strategie ist, bereits in jungen Jahren mit dem Erwerb eines Apartments zu starten. Diese Wohnung kann dann zu einem späteren Zeitpunkt zugunsten einer größeren Wohnung verkauft oder renditestark vermietet werden. Sie bildet dann die Basis für den weiteren Vermögensaufbau und die Altersvorsorge. Text: Andreas Baumann

Mai 2021

 

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Preisanstieg bei Bestandswohnungen trotz Pandemie

Trotz der gesamtwirtschaftlichen Einbußen und der herrschenden Verunsicherung der Märkte durch die Pandemie entwickeln sich die Preise für Bestandswohnungen in nahezu allen deutschen Großstädten nach oben. So verzeichnete bspw. Essen mit einer Preissteigerung von + 28 % vor Hannover und Dresden den höchsten Anstieg im Vergleich zum ersten Quartal des Vorjahres. Der Preisanstieg in München für Bestandswohnungen ist hierzu im Vergleich mit einem Plus von 8 % eher moderat ausgefallen. Bedingt durch diesen Anstieg kostet der Quadratmeter im Durchschnitt allerdings nun erstmalig mehr als 8.000 € in München. Aktuell liegt der Kaufpreis pro m² nun bei 8.117 € und ist damit der mit Abstand höchste Preis in Deutschland den Käufer bezahlen müssen.  Auf dem zweiten Platz folgt Frankfurt mit einem durchschnittlichen m²-Preis von 5.488 €. Text: Andreas Baumann

April 2021

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Corona verstärkt die Nachfrage nach Immobilien

Zahlreiche aktuell Studien belegen ein verstärktes Bedürfnis hinsichtlich einer Verbesserung der aktuellen Wohnsituation. Durch Corona ist laut einer Umfrage 84 % der befragten Personen ein schönes Zuhause wichtiger denn je und sogar 38 % der befragten Mieter wünschen sich eine eigene Immobilie. Unterstützt wird dieses Bedürfnis durch eine Veränderung der Arbeitsplatzsituation. Die Nähe zum Arbeitgeber verliert durch das Home-Office zunehmend an Bedeutung und im Gegenzug wird mehr Platz in den „eigenen vier Wänden“ benötigt. Verstärkt wird die Nachfrage auch durch ein Gefühl der wirtschaftlichen Unsicherheit. So besagt eine aktuelle bundesweite Studie, dass knapp 80 % Wohneigentum als sichere und krisenfeste Altersvorsorge sehen. Aufgrund dieser gesamtgesellschaftlichen Entwicklung kommt der laufende Anstieg der Immobilienpreise im Großraum München nicht überraschend. Laut dem Immobilienverband (IVD) ist das Wohnen in und um München im Jahr 2020 wiederum zwischen 3,2 % und 6 % teurer geworden. Auch zukünftig kann man, auch aufgrund des stetig steigenden internationalen und nationalen Zuzugs, von weiterhin moderat steigenden Preisen ausgehen, je nach Region. Text: Andreas Baumann

März 2021

 

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Deutliche Mietpreisdynamik bei Häuser und größeren Wohnungen

Bedingt durch die Pandemie haben sich die Nachfrageprofile auf dem Mietmarkt in München verändert. Während sich vor Corona die Nachfrage verstärkt auf kompakte Wohneinheiten in attraktiver und zentraler Lage konzentrierte, werden heute seitens der Mieter bevorzugt Häuser oder größere Wohnungen mit Balkon gesucht. So mussten (Neu-)Mieter, laut einer aktuellen Untersuchung des IVD, im Halbjahresvergleich (Frühjahr – Herbst 2020) für eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus Preisanstiege zwischen + 4,8 % und + 5,0 % im Vergleich zum vorherigen Vergleichsraum akzeptieren. Im Vergleich dazu veränderten sich die Mieten für Altbau- und Bestandswohnungen moderater. Der Anstieg belief sich hier auf + 1,2 % bis + 1,4 %. Text: Andreas Baumann

Januar 2021 

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Junge Familien zieht es verstärkt ins Münchner Umland

Da das bezahlbare Wohnungsangebot für Familien in München sehr begrenzt ist, zieht es seit Jahren junge Familien ins Münchner Umland. Verstärkt wurde dieser Trend nun auch noch durch die Corona-Pandemie. Einerseits ermöglichen derzeit viele Arbeitgeber eine Tätigkeit im Homeoffice, wodurch das Thema Anfahrtswege zum Büro nur noch eine untergeordnete Rolle spielt, und andererseits wurde vielen Familien im Lockdown bewusst, wie wichtig ausreichender Wohn- und Freiraum für eine ausgeglichenes und harmonisches Familienleben ist. So ist es nicht verwunderlich, dass die Nachfrage nach Häusern im ländlichen Gebieten im Vergleich zum Vorjahr teilweise um bis zu 50 % gestiegen ist. Leider gehen damit nun auch entsprechende Preissteigerungen einher. So sind bspw. die Kaufpreise im Raum Dachau oder Freising für Einfamilienhäuser oder DHH um bis zu 6 % gestiegen. Nun von einer möglichen Vergreisung von München zu sprechen, wäre allerdings falsch. Es zieht immer noch viele junge Menschen, die bspw. ein Studium planen, in die Stadt. Erst mit der späteren Gründung einer kleinen Familie entwickelt sich vielfach der mögliche Gegentrend. Zusammengefasst kann man sagen, dass die Bedeutung des Stadtlebens für Familien sicher an Bedeutung verliert, jedoch keine Vergreisung in München zu befürchten ist. Die Entscheidung zwischen Vorstadt bzw. Umland oder Innenstadt ist davon abhängig, in welcher Lebensphase man sich befindet. Text: Andreas Baumann

November 2020

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Preise für Wohnungen und Häuser steigen bis 2030 weiter

Von Wirtschaftsforschern wird prognostiziert, dass in den nächsten zehn Jahren die Wohnimmobilien in den deutschen Städten an Wert zulegen. Laut einer Analyse des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HAWI) werden die Preise für Wohnimmobilien in den nächsten Jahren vielerorts weiter Steigen. Die Wohnungsbesitzer können damit rechnen, dass Ihre Immobilien bis mindestens 2030 real an Wert gewinnen. Am stärksten werden die Preise in den Bayrischen Landkreisen rund um München anziehen, darunter Starnberg, Dachau, Erding, Landsberg am Lech und Ebersberg. In der Stadt München werden die Preise aufgrund der stetigen Wohnungsknappheit überdurchschnittlich steigen. Jährliche Preissteigerungen von 2,5 bis 3,5 % sind hier zu erwarten. Eine Investition in Wohnimmobilien (Neubau oder Gebrauchswohnungen) ist somit für die Zukunft nach wie vor zu empfehlen. Text: Andreas Baumann

September 2020

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Deutlicher Rückgang der neu angebotenen Wohnungen im 1. Hj. 2020

Laut einer Studie des Immobilienverbandes Deutschland wurden in der Stadt München im 1. Halbjahr 2020 rund 20 % weniger Eigentumswohnungen zum Kauf angeboten. In den westlichen und südlichen Kreisstädten des Münchner Umlandes fiel der Rückgang des Angebotes noch höher aus. So betrug der Rückgang im Raum Dachau bzw. Fürstenfeldbruck nahezu 25 % und im Raum Starnberg sogar 44 %. Dieser deutliche Rückgang ist auf die Pandemie und auf die weitreichenden Einschränkungen der regulären Maklertätigkeiten zurückzuführen. Seit Juli ist wieder eine Erholung des Marktes für Neuangebote festzustellen. Text: Andreas Baumann

August 2020

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Volksbegehren Mietenstopp ist verfassungswidrig

Das Volksbegehren Mietenstopp wurde von dem Bayerischen Verfassungsgerichtshof für unzulässig erklärt. Das Urteil begründet sich auf der Tatsache, dass, nach Meinung des Gerichts, die einzelnen Bundesländer keine Gesetzgebungsbefugniss für einen Mietenstopp haben. Das Mietrecht bzw. eine mögliche Mietrechtsänderung obliegt ausschließlich dem Bund, der dieses wiederum abschließend im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt hat. Da auch ein bundesgesetzlich geregelter Mietenstopp verfassungswidrig wäre, er würde u.a. die Rechte der Vermieter unangemessen und unverhältnismäßig einschränken, kann zum heutigen Stand auch hier von einer fehelenden Gesetzesgrundlage ausgegangen werden. Grundsätzlich ist sogar zu erwarten, dass der Berliner Mietendeckel durch das Bundesverfassungsgericht für ungültig erklärt werden wird. Text: Andreas Baumann

Juli 2020

 

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Das Modell Mehrgenerationenhaus – Gründe und Finanzierungsmöglichkeiten

Das Mehrgenerationenhaus, das früher eigentlich die klassische Wohnform für Familien darstellte, ist heute wieder aktueller denn je. Einerseits in der klassischen Form, in der sich Familiengenerationen zusammenschließen, aber auch in Form von Interessensgruppen, die sich aufgrund der demografischen Veränderungen der Altersstruktur und der Arbeitsbedingungen unterstützen. Bei beiden Formen profitieren die Bewohner nicht nur von den ökonomischen Vorteilen, die in den Ballungszentren erheblich sein können, sondern auch von dem geschaffenen sozialen und zwischenmenschlichen Umfeld innerhalb der Hausgemeinschaft. Was gilt es bei der Auswahl der Immobilie zu beachten? Sie sollte jedem Mitbewohner bzw. jedem eigenständigem Haushalt ausreichend Privatsphäre bieten. Denn nur dadurch lassen sich zwischenmenschliche Konflikte auf Dauer vermeiden. Weiter ist im Vorfeld zu klären, welche Form der Finanzierung gewählt wird. Denn sie hat maßgeblichen Einfluss auf die Eigentumsverhältnisse. Hier kann man grundsätzlich zwei Varianten unterscheiden: Bei Variante 1 finanzieren alle Parteien anteilig und gemeinsam die Immobilie. Bei dem Alternativmodell finanziert nur eine Partei die Immobilie und vermietet dann Räumlichkeiten an die anderen Parteien. Dieses Vermietungsmodell bietet die Möglichkeit einzelne Kosten steuerlich geltend zu machen und kann daher, je nach den persönlichen finanziellen Verhältnissen des Käufers, sehr interessant sein. Diese Werbungskosten umfassen bspw. die Kreditzinsen oder die Renovierungskosten für den vermieteten Wohnraum. Zusätzlich können Teile der Anschaffungskosten bei der Steuer berücksichtigt werden. Der Vorteil eines gemeinsamen Kaufes liegt in der günstigen Finanzierung. Bei diesem Modell sollten aber vorab die Eigentumsverhältnisse und Rechte klar geregelt werden und auch Sonderfälle, wie Vorkaufsrechte im Todesfall usw., schriftlich niedergelegt werden. Text: Andreas Baumann

April 2020

 

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Immobilienumsätze durchbrechen erstmalig die 60 Mrd. €-Marke 

Nach einer Immobilienumsatzanalyse des IVD-Instituts, die auf Basis des Grunderwerbsteueraufkommens erhoben wird, lagen die Immobilienumsätze in Bayern im Jahr 2019 bei insgesamt 60,1 Mrd. €. Damit ergab sich ein Anstieg um + 10,1 % im Vergleich zum ebenso starken Vorjahr. Berücksichtigt man einen 10-Jahreszeitraum, so stiegen die Immobilienumsätze seit 2009 kontinuierlich um insgesamt + 130 %. Aufgrund der in Bayern herrschenden positiven wirtschaftlichen Entwicklung mit einem stabilen Arbeitsmarkt, der anhaltenden Niedrigzinsphase und dem Mangel an sicheren und wertbeständigen Anlagealternativen kann von einem weiteren sog. „Dauerboom“ auf dem bayrischen Immobilieninvestmentmarkt ausgegangen werden. Text: Andreas Baumann

Februar 2020

 

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Was passiert bei einer Scheidung mit einer gemeinsam finanzierten Immobilie?

Da die Gütertrennung, in der das Paar eine Aufteilung der Güter und Vermögen in einem Ehevertrag regelt, meist noch die große Ausnahme darstellt, ist eine Ehe grundsätzlich eine Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass während der Ehe angeschaffte Güter, Vermögen und eben auch Schulden grundsätzlich gleichermaßen beiden gehören und bei einer eventuellen Scheidung je hälftig zwischen den Ehepartnern aufgeteilt werden. Die Regelung erfolgt über den sog. Zugewinnausgleich. Dies gilt auch für eine während der Ehe gekaufte Immobilie und zwar unabhängig vom Verhältnis der Bezahlung der Immobilie oder der Bedienung der Kreditraten. Hat ein Ehepartner für die Immobilie von Dritten Geld erhalten, ist dieser Betrag ebenfalls zu halbieren, es sei denn, es handelt sich um ein nachweislich privilegiertes Vermögen zugunsten einer Partei. Da eine Realteilung der Immobilie (z.B. in zwei ETW) oftmals nicht möglich ist, wird sie in den meisten Fällen zum Verkauf angeboten. Aufgrund des Zeitdruckes besteht hier allerdings die große Gefahr, dass der marktübliche Verkaufspreis nicht erzielt werden kann. Ebenso problematisch ist eine Zwangsversteigerung der Immobilie. Nach dem Verkauf wird der Erlös, wie auch eine mögliche Schuldenlast, auf beide Parteien gleichermaßen aufgeteilt, unabhängig von der Eintragung im Grundbuch. Gerade um einen Verkauf unter Zeitdruck zu vermeiden, bieten heute schon einige renommierte Maklerunternehmen an, wie auch die RSI, die Parteien im Rahmen einer Mediation zu unterstützen, um einen möglichst hohen Ertrag zu erzielen. Text: Andreas Baumann

Dezember 2019

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Lohnt sich in München eine Investition in den sozialen Wohnungsbau?

In den Großstädten und Ballungsgebieten ist bezahlbarer Wohnraum immer schwerer zu finden. Durch die steigende Nachfrage verschärft sich die Situation zusehends. Die Bundesländer versuchen daher auch verstärkt private Anleger mit preisgünstigem Baugrund und einer staatlichen Wohnungsbauförderung zu überzeugen, in den sozialen Wohnungsbau zu investieren. Eine Investition in den sozialen Wohnungsbau bietet Vorteile. Man kann bei dieser Investition hier von einer nahezu 100-prozentigen Vermietungsquote ausgehen und es besteht kein Leerstandsrisiko. Es handelt sich daher um ein plansicheres Projekt, das gerade für langfristig orientierte Anleger interessant ist. Ganz ohne Risiko ist ein solches Investment allerdings auch nicht. Gerade im Raum München können aufgrund der steigenden Bau-, Grundstücks- und Nebenkosten und unter Berücksichtigung der niedrigen Mieteinnahmen auch Verluste entstehen. Zusammengefasst kann man sagen, dass ein Engagement in den staatlich geförderten Wohnungsbau langfristig stabile Renditen mit einem geringen Investitionsrisiko bietet. Investoren, die an marktüblichen Renditen interessiert sind, sollten sich allerdings für ein Engagement in den freifinanzierten Wohnungsbau entscheiden. Text: Andreas Baumann

Oktober 2019

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Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) erwartet für das Jahr 2019 steigende Baukosten

In seiner neuesten Prognose für das Jahr 2019 rechnet das DIW mit erneut kräftig steigenden Baupreisen, insbesondere in den begehrten Stadtlagen. Die Kosten werden nach den Einschätzungen der Ökonomen im Jahr 2019 voraussichtlich um rund 4,5 % steigen und im Jahr 2020 um weitere 3,5 %. Bereits im Jahr 2018 war die Bauwirtschaft so stark ausgelastet wie noch nie seit der Wiedervereinigung und für das Jahr 2019 wird allein im Wohnungsbau eine Steigerung von 300.000 auf 320.000 neu errichtete Wohnungen erwartet. Da viele der Fördermittel der Bundesregierung, die einen zusätzlichen Impuls für den Bauboom darstellen, in ein paar Jahren wieder auslaufen werden, ist die Bereitschaft der Bauunternehmen in zusätzliche Baukapazität zu investieren, etwas gebremst. Text: Andreas Baumann

Januar 2019

 

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Baukindergeld – Antragsstellung ab sofort möglich

Ab sofort können Familien bei der KfW Bankengruppe das neue Baukindergeld beantragen. Förderfähig ist der erstmalige Erwerb von Wohneigentum oder Neubau für Familien und Alleinerziehende zur Selbstnutzung. Der Zuschuss in Höhe von insgesamt 12.000 € pro Kind wird bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen von 90.000 € pro Jahr bei einem Kind und zuzüglich 15.000 € pro jedes weitere Kind/ Jahr gewährt. Allerdings dürfen die Kinder zum Zeitpunkt der Antragstellung das 18. Lebensjahr noch nicht vollendet haben. Das Baukindergeld berücksichtigt rückwirkend zum 1. Januar 2018 alle seither geschlossenen Bau- und Kaufvereinbarungen. Beim Erwerb von Neu- oder Bestandsbauten muss der notarielle Kaufvertrag zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 31.12.2020 unterzeichnet worden sein. Ist allerdings bereits selbstgenutztes oder vermietetes Wohneigentum in Deutschland vorhanden, ist eine Förderung durch das Baukindergeld ausgeschlossen. Die Kombination mit anderen öffentlichen Fördermitteln, wie bspw. mit dem Förderprodukt „Energieeffizientes Bauen“, ist allerdings grundsätzlich möglich. Weitere Informationen und die entsprechenden Anträge finden Sie unter www.kfw.de/baukindergeld

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               November 2018

 

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Kann eine Nische als Abstellraum gewertet werden?

Gemäß einem kürzlich getroffenen Urteil des Amtsgericht Berlin-Schöneberg (Az.: 17C 188/17) kann eine Nische auch als Abstellraum gewertet werden, auch wenn sie sehr klein ist. Eine Mindestgröße ist für die Einordnung nicht erforderlich und es muss keine Türe oder Ähnliches zwingend vorhanden sein. Dadurch stellt die Nische ein wohnwerterhöhendes Merkmal dar und kann damit durchaus eine Mieterhöhung rechtfertigen. Denn es handle sich, so die Argumentation des Gerichts, um zusätzlichen und ausreichenden Stauraum, der es dem Bewohner erlaube Utensilien wie einen Staubsauger, Besen oder Putz- bzw. Nahrungsmittel unterzubringen. Text: Andreas Baumann

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             Juli 2018

 

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Ist eine Sondertilgung bei Baufinanzierungen am Jahresende oder am Jahresanfang besser?

Grundsätzlich ist seitens des Kreditnehmers vorab zu prüfen, ob ein Sondertilgungsrecht im Kreditvertrag vereinbart wurde, da diese Option nicht automatisch vorgesehen ist. Darüber hinaus wird im Kreditvertrag üblicherweise auch die Höhe der jährlichen Sondertilgung geregelt, die in den meisten Fällen zwischen 5 und 10 Prozent der Darlehenssumme beträgt. Vielfach werden auch die Termine für mögliche Sonderzahlungen durch das Finanzierungsinstitut vorab festgelegt. Gibt es seitens der Bank keine Terminvorgaben für die jährliche Sondertilgung, sollte je nach individueller Finanzplanung ein möglichst früher Zahlungstermin für die Sonderzahlung im laufenden Jahr gewählt werden. Da die vereinbarte monatliche Rate die Zinszahlung und eine Kredittilgung beinhaltet, verändert eine frühzeitige Reduzierung des noch nicht getilgten Kreditbetrages durch eine Sonderzahlung folglich das Verhältnis der Raten bezüglich Zinsaufwendung und Tilgungszahlung. Der Betrag des noch zurückzuführenden Kredits verringert sich und damit in Folge auch die zu leistende Zinsbelastung. Aufgrund der niedrigeren Zinsbelastung steigt der Tilgungsbetrag innerhalb der monatlichen Kreditrate. Folge: Der gesamte Zinsaufwand für den Kredit verringert sich und die vollständige Rückführung des Kredits ist früher abgeschlossen. Ein Hinweis noch. Der Vorteil der Sondertilgung ist abhängig von einem möglichen Zinsaufschlag, den manche Finanzierungsinstitute für das Einräumen dieses Sondertilgungsrechts ansetzen. Gerne berät Sie unser Spezialist der RSI bei weiteren Fragen. Text: Andreas Baumann

Mai 2018

 

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Für wen lohnen sich Forward-Darlehen?

Das sog. Forward-Darlehen, prinzipiell ein klassisches Annuitätendarlehen, bietet dem Immobilienkäufer oder Bauherren die Möglichkeit, sich für eine Anschlussfinanzierung bzw. für die weitere Tilgung des Immobiliendarlehens vorab die aktuellen Zinskonditionen zu sichern. Diese Finanzierungskonditionen können bereits bis zu 60 Monate, je nach Kreditgeber, vor Ablauf des laufenden Baudarlehens vertraglich vereinbart werden. Das bedeutet für den Kreditnehmer eine frühzeitige Planungssicherheit bezüglich der Höhe der anstehenden Zahlungsverpflichtungen und kann, bei zukünftig steigenden Kreditzinsen, erhebliche Kosten einsparen. Da der Kreditgeber für die Zeit bis zur Inanspruchnahme des Darlehens einen monatlichen Zinsaufschlag von 0,02 % bis 0,04 % erhebt, muss ein entsprechender Aufschlag zum heutigen Zinsniveau berücksichtigt werden. Dieser kann, je nach Vorlaufzeit, nicht unerheblich sein und muss in die Überlegungen einbezogen werden. Ein kleines Rechenbeispiel verdeutlicht das: Bei einem aktuellen Zinssatz von heute 1,3 % würde die Zinsbelastung für das Forward-Darlehen (Anschlussfinanzierung), bei einem 30-monatigen Vorlauf und einem angenommenen Zinsaufschlag von 0,03 % pro Monat, immerhin 2,2 % betragen. Der Darlehensnehmer muss, auch im Falle einer nachfolgenden Zinssenkung, das Darlehen zu diesen vertraglich vereinbarten Konditionen abnehmen. Aufgrund der Aufschläge und der derzeit guten Konditionen ist es bei kurzfristig anstehenden Anschlussfinanzierungen und bei Annahme steigender Zinsen interessant, diese Form der Zinssicherung in Erwägung zu ziehen. Denn sollte der Zinssatz über die vereinbarten Konditionen steigen, wäre der Vorteil beim Kreditnehmer. Da es sich um eine verbindliche Vereinbarung handelt, ist es anzuraten, sich intensiv mit der Bauzinsentwicklung auseinanderzusetzen und den Rat eines Spezialisten in die Entscheidung einfließen zu lassen. Text: Andreas Baumann

März 2018

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Konstante Wohnnebenkosten in München im Jahr 2017

Die neueste Erhebung der Wohnnebenkosten, die im Rahmen der Erstellung des neuen Mietspiegels durch die Stadt München stattfand, ergab für die Stadt München einen Durchschnittswert von 1,83 Euro pro Quadratmeter und Monat. Damit haben sich die durchschnittlichen Gesamtnebenkosten seit der letzten Erhebung im Jahr 2015 nicht verändert. Verringert haben sich dagegen die Kosten für Heizung und Warmwasser um 0,28 Euro pro Quadratmeter und Monat. Folgende Kosten wurden bei der Berechnung der durchschnittlichen Nebenkosten im Einzelnen angesetzt: Grundsteuer 0,24 Euro, Wasser 0,29 Euro, Heizung inklusive Warmwasser 0,97 Euro, Aufzug 0,15 Euro, Straßenreinigung 0,05 Euro, Müllbeseitigung 0,16 Euro, Gebäudereinigung 0,17 Euro, Gartenpflege 0,07 Euro, Kaminkehrer 0,06 Euro, Versicherung 0,15 Euro, Hausmeister 0,32 Euro, Hausbeleuchtung 0,08 Euro, Waschmaschine 0,06 Euro. Text: Andreas Baumann

Januar 2018

 

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Wer oder wie legt man den Wert einer Immobilie fest?

Das grundsätzliche Ziel einer jeden Bewertung ist die Ermittlung des aktuellen Marktwertes bzw. Verkehrswertes der Immobilie oder des Grundstücks. Um eine möglichst objektive und aussagekräftige Einschätzung zu erhalten, empfiehlt es sich einen ortskundigen Sachverständigen mit entsprechender Marktkenntnis zu Rate zu ziehen. In eine professionelle Wertermittlung, wie sie bei der RSI Immobilien GmbH von unseren Spezialisten seit vielen Jahren sehr erfolgreich praktiziert wird, fließen sämtliche relevanten Kennziffern und Daten, die eigentumsrechtlichen Verhältnisse, mögliche nachbarschaftsrechtliche Beschränkungen, aber auch die gegenwärtige Marktsituation und mögliche zukünftige Entwicklungen mit ein. Um den realen Marktwert zu ermitteln, kann grundsätzlich auf drei Verfahren zurückgegriffen werden. Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist bei unbebauten Grundstücken und selbst genutzten Immobilien zu empfehlen, da sich der Grundstücksmarkt vielfach an ortsüblichen Vergleichspreisen orientiert. Das Verfahren hat den Vorteil, dass zum Vergleich Objekte mit ähnlichen Merkmalen herangezogen werden können und das Ergebnis dem tatsächlichen Wert sehr nahekommt. Das Ertragswertverfahren hingegen findet meist bei Anlageobjekten Anwendung, da hier die Ertragserzielung im absoluten Vordergrund steht. Der eigentliche Sachwert des Investments ist hier vielfach erst in zweiter Linie interessant. Das am wenigsten angewandte Verfahren ist das Sachwertverfahren. Hier wird der Wert der baulichen Anlage und der Wert des Bodens getrennt ermittelt. Die Herstellungskosten werden aufgrund des jeweiligen Standards (einfach, hochwertig) neu kalkuliert. Unabhängig von der Wahl des Verfahrens empfiehlt es sich immer einen erfahrenen Spezialisten zu Rate zu ziehen. Vielfach wird eine erste Wertermittlung, wie von unserem Unternehmen, kostenfrei vorgenommen. Text: Andreas Baumann

November 2017

 

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Was passiert bei einer Scheidung mit einer gemeinsam finanzierten Immobilie?

Da die Gütertrennung, in der das Paar eine Aufteilung der Güter und Vermögen in einem Ehevertrag regelt, meist noch die große Ausnahme darstellt, ist eine Ehe grundsätzlich eine Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass während der Ehe angeschaffte Güter, Vermögen und eben auch Schulden grundsätzlich gleichermaßen beiden gehören und bei einer eventuellen Scheidung je hälftig zwischen den Ehepartnern aufgeteilt werden. Die Regelung erfolgt über den sog. Zugewinnausgleich. Dies gilt auch für eine während der Ehe gekaufte Immobilie und zwar unabhängig vom Verhältnis der Bezahlung der Immobilie oder der Bedienung der Kreditraten. Hat ein Ehepartner für die Immobilie von Dritten Geld erhalten, ist dieser Betrag ebenfalls zu halbieren, es sei denn, es handelt sich um ein nachweislich privilegiertes Vermögen zugunsten einer Partei. Da eine Realteilung der Immobilie (z.B. in zwei ETW) oftmals nicht möglich ist, wird sie in den meisten Fällen zum Verkauf angeboten. Aufgrund des Zeitdruckes besteht hier allerdings die große Gefahr, dass der marktübliche Verkaufspreis nicht erzielt werden kann. Ebenso problematisch ist eine Zwangsversteigerung der Immobilie. Nach dem Verkauf wird der Erlös, wie auch eine mögliche Schuldenlast, auf beide Parteien gleichermaßen aufgeteilt, unabhängig von der Eintragung im Grundbuch. Gerade um einen Verkauf unter Zeitdruck zu vermeiden, bieten heute schon einige renommierte Maklerunternehmen an, wie auch die RSI, die Parteien im Rahmen einer Mediation zu unterstützen, um einen möglichst hohen Ertrag zu erzielen. Text: Andreas Baumann

Oktober  2017

 

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Welche Kosten darf ein Makler oder Immobiliengutachter verlangen?

Der Anspruch eines Maklers auf die Zahlung einer Provision, nicht aber die Höhe, ist in § 652 BGB geregelt. Die Höhe der Vermittlungsprovision unterliegt bei Kauf/ Verkauf den unterschiedlichen marktüblichen Regelungen in den einzelnen Bundesländern. Sie liegt zwischen drei und sechs Prozent (zzgl. MwSt.) des Kaufpreises der Immobilie, ohne Nebenkosten, ist aber grundsätzlich frei verhandelbar. Bei der Vermittlung von Mietobjekten ist die Provision bei maximal zwei Monatsnettokaltmieten, zzgl. MwSt., gedeckelt, wobei diese, seit Einführung des Bestellerprinzips (zwingendes Recht), vom Besteller der Maklerleistung, sprich Auftraggeber, aufzubringen sind. Die Vergütung von Gutachterleistungen ist zwischenzeitlich frei verhandelbar, orientiert sich aber oftmals an den Bandbreiten der früher geltenden HOAI-Fassung. Grundsätzlich sind die Kosten eines Gutachtens abhängig vom Wert der Immobilie und dem Schwierigkeitsgrad der Begutachtung bzw. Erstellung. Als grober Anhaltspunkt können bei einem Immobilienwert von € 250.000 Kosten von € 950 bis € 1200 angesetzt werden. Text: Andreas Baumann

September  2017

 

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Neue Prognose zur Kaufpreisentwicklung für Immobilien in Deutschland

Laut  einer neuen Studie des  Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts  (HWWI)  werden sich die Immobilienpreise in Deutschland bis zum  Jahr  2030  gänzlich  unterschiedlich  entwickeln.  Während  auffallend  viele  Regionen in  Süd- und  Südwestdeutschland  einen Wertzuwachs  von  bis  zu   4 ,5 %   erfahren,  ist  in  vielen  anderen  Regionen  die  Preisentwicklung  rückläufig   bis  stark  rückläufig. So  wird in Bayern  für die  Städte und  Kreise  wie  München,  Dachau,  Ebersberg,  Rosenheim,  Erding,  Freising und  Landsberg  eine überdurchschnittliche Preisentwicklung prognostiziert, während die Städte und Kreise wie Aschaffenburg, Augsburg,  Coburg,  Kempten,  Passau und  Bayreuth eine  deutlich  geringere oder gar negative  Entwicklung aufweisen. Überregional  werden  sich  nach  den Berechnungen des  HWWI  beispielsweise Städte und  Kreise wie  Potsdam,  der Landkreis  Breisgau-Hochschwarzwald,  Cloppenburg, Heilbronn  und  der  Landkreis  Trier-Saarburg  positiv  entwickeln. Die Prognosen  des  HWWI  wurden  auf  Basis  der  Daten  zur  Bevölkerungsstruktur,  der  Altersstruktur,  der  Haushaltsgröße,  der Einkommensentwicklung  und  der  Wohnausgaben  erhoben. Text: Andreas Baumann

Juni  2017

 

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Anhaltendes Bevölkerungswachstum in München – neue Schätzungen

Laut der neuesten Planungsprognose der LH München wird die Zahl der Wohnberechtigten im Jahr 2035 deutlich über 1,854 Millionen liegen.  Das bedeutet einen Zuwachs von rund  300.000  Menschen, also  einer  zusätzlichen  Einwohnerzahl die heute mit  Augsburg vergleichbar  ist.  Damit wächst  München schneller  als viele  Experten  es bisher  erwartet  haben.  Da  die  Wohnraumsituation,  ob zum  Kauf oder  zur Miete,  schon  heute  enorm  angespannt  ist,  werden bisher  vernachlässigte  Stadtteile und der  Landkreis noch mehr in den Fokus der Stadtplaner  und  Bauunternehmen rücken. Als  Gründe für  das  weiter  ansteigende Wachstum  der  Stadt werden in der  Planungsprognose  Wanderungsbewegungen und der jährliche  Geburtenüberschuss angegeben.  Bereits heute leben  überdurchschnittlich viele  junge  Menschen in München und dieser Trend  wird  sich,  nach  Einschätzung  der  Experten,  weiterhin  fortsetzen.  Alleine  in  der  Altersgruppe  von  25 bis  39 Jahren  wird ein weiterer Anstieg  von  rund 60.000  Menschen erwartet.  Aber  München wird bis  zum  Jahr  2035  nicht  nur  jünger  und größer, sondern  auch vielfach  internationaler  durch den  Zuzug  vieler  EU-Bürger. Text: Andreas Baumann

Mai  2017

 

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Wohnnebenkosten: München ist die günstigste Landeshauptstadt

Nach einer Auswertung des Bundes der Steuerzahler ist München die  günstigste Landeshauptstadt im Bereich der Wohnnebenkosten. In einem aktuellen Vergleich des Jahres 2016 zeigt  sich eine erhebliche Differenz zwischen Berlin,  der teuersten Stadt, und München. Die  Wohnnebenkosten,  die auf Basis eines  Musterhaushaltes mit  drei  Personen  und innerstädtischer  Wohnlage ermittelt  wurden, liegen  für  München  bei   1.643,00 €   und  für  Berlin  bei   2.156,69 €   pro  Jahr.  Eine  Differenz  von  über  30 %  p.a..  Die  Münchner profitieren  hier insbesondere  von  den  niedrigen  Kosten  im  Bereich  der  Grundsteuern, der Wasser- und Schmutzwassergebühren. Text: Andreas Baumann

April  2017